Einkommensteuer: Wichtige Änderungen zu Grundstücken geplant!
Der Referentenentwurf des Bundesfinanzministeriums (BMF) vom 4.8.2025 enthält u.a. drei wichtige Aspekte zur Behandlung Grundstücken im Einkommensteuerrecht. Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei um einen Entwurf handelt, so dass sich bis zur Verabschiedung noch Änderungen ergeben können!
1. Änderung der Grenze für "eigenbetrieblich genutzte Grundstücke von untergeordnetem Wert"
Die bisherige Regelung in § 8 der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) besagt, dass ein betrieblich genutzter Grundstücksteil dann nicht ins Betriebsvermögen einbezogen werden muss und somit als Privatvermögen behandelt werden darf, wenn
- sein Wert maximal 1/5 des Gesamtwerts und
- höchstens 20.500 € beträgt.
Folgen der Einstufung als Privatvermögen:
- Die Aufwendungen für diesen Grundstücksteil dürfen als Betriebsausgaben abgezogen werden.
- Die Abschreibung richtet sich nach den Methoden für Privatgebäude.
- Die Voraussetzungen für das Wahlrecht sind jedes Jahr neu zu prüfen.
- Wertzuwächse (stille Reserven) werden bei einer Veräußerung nach Ablauf der 10-Jahres-Frist nicht besteuert.
Der Entwurf sieht neue Grenzen vor:
- Fläche höchstens 30 m² oder
- Wert nicht mehr als 40.000 €
Dies würde eine erhebliche Vereinfachung bedeuten, da sich die Fläche meist nicht ändert, so dass die jährliche Prüfung entfallen würde. Nur bei Überschreiten der Flächenbegrenzung müsste eine Wertermittlung erfolgen.
Nachteil der neuen Regelung: Die neue Fassung legt auch fest, dass Aufwendungen, die diesem Grundstücksteil zuzuordnen sind, steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden können (z. B. Abschreibungen). Ausnahme wären betriebsbezogene Aufwendungen (z. B. Strom).
2. Einheitliche Vorschrift zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises für bebaute Grundstücke
Wird beim Kauf eines bebauten Grundstücks ein Gesamtkaufpreis gezahlt, ist zur Ermittlung der Abschreibungsbasis eine Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie das Gebäude erforderlich. In der Praxis gibt es hierbei häufig Unstimmigkeiten über die Aufteilungsmethode.
Hier soll durch den neuen § 9b EStDV Abhilfe geschaffen werden, der eine Wertermittlung entsprechend der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und deren Vorgaben zur Wahl von Bewertungsverfahren vorsieht.
Als Erleichterung soll das BMF eine „Arbeitshilfe zur vereinfachten Aufteilung eines Gesamtkaufpreises“ veröffentlichen dürfen, aus der eine qualifizierte Schätzung resultiert.
Nachteil: Die Begründung für eine abweichende Aufteilung kann nur durch Vorlage eines für diesen Zweck nach persönlicher Vorortbesichtigung erstellten Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken erfolgen. Gutachten von Sachverständigen, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind, werden nicht anerkannt.
3. Verschärfung des Nachweises einer kürzeren Nutzungsdauer
Wenn die Nutzungsdauer eines Gebäudes tatsächlich kürzer als der gesetzlich angenommene Zeitraum ist, kann die Abschreibung entsprechend der kürzeren Nutzungsdauer erfolgen (§ 7 Abs. 4 EStG). Steuerpflichtige können dies bislang durch beliebige geeignete Darlegungsmittel nachweisen (Methodenfreiheit).
Der neue § 11c Abs. 1a EStDV sieht vor, dass der Nachweis nur durch ein für diesen Zweck nach persönlicher Vorortbesichtigung erstelltes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken erfolgen kann. Auch in diesem Fall würden Gutachten von Sachverständigen, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind, nicht anerkannt.